Zakup nieruchomości od dewelopera. Kiedy trzeba iść do notariusza?

Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzony przez notariusza lub upoważnionego do tego, przez Ministra Sprawiedliwości, konsula. Strony mogą każdą czynność prawną, z własnej woli, dokonać w formie aktu notarialnego. Niekiedy jednak przepisy kodeksu cywilnego lub ustaw szczególnych – stanowią, że forma pisemna kwalifikowana (akt notarialny) jest warunkiem zachowania ważności czynności. Tak jest w przypadku przenoszenia własności nieruchomości oraz tzw. ustawy deweloperskiej – Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

 

Praktyka obrotu w sprzedaży nieruchomości wykształciła kilka etapów sprzedaży. Dlatego też strony zawierają umowę: rezerwacyjną, przedwstępną, deweloperską oraz akt przenoszący własność nieruchomości. Istotą umowy rezerwacyjnej jest zapewnienie dostępności lokalu do sprzedaży dla klienta, a dla dewelopera pozwala ograniczyć pozorność zainteresowania i pokryć częściowo koszty nieskutecznej transakcji. Jest to umowa nienazwana, zawierana w ramach swobody kontraktowej i nie wymaga żadnej szczególnej formy. Zazwyczaj jest to forma pisemna (zwykła). Spornym jest to czy umowa przedwstępna, w której przyrzeczone jest zawarcie umowy deweloperskiej – winna być zawarta w formie aktu notarialnego. Tutaj nauka prawa raczej jest zgodna. Wynika to z art. 26 w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Sporne są skutki niedochowania tego nakazu. Czy jest to nieważność, czy tylko brak możliwości dochodzenia nakazu zawarcia umowy przyrzeczonej (deweloperskiej).

Notariusz

Za tym drugim rozwiązaniem przemawia art. 390 § 2 KC. Gdy zostanie dochowana forma aktu notarialnego, w przypadku upadłości dewelopera, możliwe będzie zgłoszenie się z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej do Sądu Upadłościowego. Jest to korzystne dla Klienta. Warto zatem zadbać o dochowanie tej formy na tym etapie sprzedaży. Bezsporne jest, że formę kwalifikowaną (notarialną) musi mieć umowa deweloperska i akt przenoszący własność nieruchomości – pod rygorem nieważności czynności. Dlatego nim klient nabędzie swoje wymorzone lokum, będzie zmuszony kilka razy odwiedzić notariusza. Warto o tym pamiętać i skalkulować koszty transakcji. Zgodnie bowiem z art. 26 ust. 2 ustawy deweloperskiej, wszelkie koszty obciążają dewelopera i klienta – w równych częściach.

Author: dach-komplex.pl